当年日本为什么要主动刺破楼市泡沫,而不是全力保房价?

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现在国内的房地产市场出现了一个奇怪的现象:一边是房地产调控都在紧锣密鼓地持续着,各地调控房地产的力度是有增无减。而另一边却有20座城市出台了楼市“限跌令”,一些地区的银行开始下调房贷利率,限制房价在短期内大跌。可以看出,监管者既不想让房价大涨继续吹大房地产泡沫,也不想房价在短期内集中大跌,造成系统性的金融风险。总之,是希望未来房价能保持稳定。

于是,就有网友提出,为什么当年日本要主动刺破楼市泡沫,并不是全力保房价,而我国却要全力避免短期内房价快下跌,希望房地产市场保持稳定呢?实际上,当年日本主动刺破楼市泡沫,没有全力保房价也是有原因的:

第一,当年日本房地产泡沫已经非常严重了,东京的一个区的房产市值就相当于全美房地产的市值。当年日本只要稍有点钱的人都在加杠杆炒房。所以,当年日本就算想保房价也只能保一时,并不能保长久,与其如此,长痛不如短痛。而且保房价只会继续推升房价泡沫,带来的危害则更越大。

第二,日本房地产泡沫破裂之后,日本经济受到了冲击,GDP原地踏步30年,称为“失去的30年“。但是,日本国民的生活质量并没有下降,日本还是亚洲为数不多的发达国家。这主要是,日本国内经济虽然衰退了,但日本在上世纪60、70年代还有海外的投资,日本在海外投资总额高达10万亿美元,每年带来的投资收益有3万亿。所以,日本凭借着海外投资的收益,使其仍然是发达国家,国民生活质量并没有大幅降低。显然,日本也经得起房地产泡沫破裂的冲击。

第三,1985年日本与美国等西方国家签订了《广场协议》,日元开始大幅升值,只用了短短数年的时间,美元兑换日元从1:240,升值到1:120,日元升值的同时,日本的出口受到严重冲击。

随后,日本只能开始大力发展房地产业,不过,等日本房地产出现泡沫之后,日本政府就想快速转型,快速转变经济发展方式,由房地产转向发展高端制造业,现在日本的半导体材料、工业机器人、超高精密机床等领域都站在了世界领域位置。当年日本主动刺破房地产泡沫,也是为了快速转型高端制造业。

实际上,上世纪90年代日本主动刺破房地产泡沫,主要还是因为房地产泡沫也是保不住的,长痛不如短痛,此外,日本国内经济虽然是长期停止增长,但是GNP(国民生产总值)并不差,每年还能给日本带来不小收益。更关键的是,当年日本想快速刺破向高端制造业转型,日本在经济转型方面也是获得了成功。可能很多人会问,为什么中国没有像日本那样主动去剌破房地产泡沫呢?主要原因有以下几个:

首先,日本房地产泡沫破裂,对于我国来说是前车之鉴,我们已经吸取了日本房地产泡沫破裂的教训,完全有能力让国内的房地产实现软着陆。也就是说,短期要控制房价,避免房价出现大起大落,既不让其大涨,也不让其大跌,让房价稳中有降,通过几年的时间,让高房价逐步回归居住属性,把房地产泡沫一点点挤干净,使房产泡沫给经济和金融带来的危害降到最低。

再者,国内房地产虽然存在着较严重的泡沫,但是房地产也是超发货币的蓄水池,大量的超发货币都出现在房地产领域。数据显示,2008年我国M2达到47万亿,而到2021年上半年我国M2规模已经达到231.78万亿元,M2规模是GDP的2倍,如果房地产泡沫快速破裂,大量超发货币会拥向商品市场,就会导致国内物价的大涨。所以,要让房价软着陆,逐步回归居住属性,而不是一下子刺破房地产泡沫。

最后,要考虑前面购房者的感受。如果国内房价都出现大跌,不仅会对经济和金融产生不利影响,还会给前些年购房者的生活带来影响,目前国内贷款买房者有4亿人,如果房价快速下跌,会出现这些购房者的资产大幅缩水不,这些人是很难承受财富快速蒸发这个结果。

而如果让高房价采取温水煮青蛙的方式,以时间换空间,慢慢去除房产泡沫,这样对前些年购房的家庭的负面影响会降到最低。中国与日本的国情不一样,采取的应对房地产泡沫的方式也完全不同。

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